Uma compra de imóvel em Portugal assenta num punhado de documentos que o notário verifica na escritura. Os documentos não são toda a história da due diligence — mas se algum deles faltar, estiver errado ou contar uma história diferente da do vendedor, é o sinal de alerta mais claro e mais precoce que um comprador pode ter.
Quatro são legalmente obrigatórios em qualquer transação. Um quinto é exigido para edifícios construídos depois de 2004. Alguns outros são úteis, mas não obrigatórios. Este guia explica o que é cada um, o que prova e os sinais de alerta a vigiar.
Os quatro documentos obrigatórios
1. Licença de Utilização (LU)
A licença de utilização emitida pela câmara municipal, que confirma que o imóvel pode legalmente ser usado para habitação. Sem ela, a venda não pode concretizar-se.
O que verificar:
- O número da licença e a data de emissão
- Que o uso registado é “habitação” — não comércio, uso misto ou indústria
- Que a licença abrange o imóvel completo, e não apenas parte
Isenção: os edifícios concluídos antes de 7 de agosto de 1951 são anteriores ao regime de licenciamento e não precisam de LU. Em vez dela, o notário aceita uma certidão de isenção de licença de utilização emitida pela câmara, confirmando que a isenção se aplica. Se o vendedor afirmar que o imóvel é anterior a 1951 mas não conseguir apresentar a certidão de isenção, isso é um problema — peça-a antes de assinar o que quer que seja.
2. Certificado Energético (CE)
O certificado energético, obrigatório em todas as vendas desde o Decreto-Lei 118/2013. Emitido por um perito qualificado acreditado pela ADENE.
O que verificar:
- A classe energética, numa escala de A+ (melhor) a F (pior)
- A validade — os certificados são válidos por 10 anos
- Se estão listadas recomendações de melhoria (é frequente; não são obrigações)
A maioria dos apartamentos de Lisboa em prédios antigos não renovados fica em D ou E. Um apartamento renovado, com vidros duplos e isolamento, atinge tipicamente B ou C. A classe raramente trava um negócio, mas é uma referência útil para as futuras contas de energia e para o posicionamento de eventuais rendas.
3. Caderneta Predial Urbana (CPU)
A caderneta predial urbana, emitida pela Autoridade Tributária. É o bilhete de identidade fiscal do imóvel.
O que verificar:
- O Valor Patrimonial Tributário (VPT) — o valor tributável sobre o qual se calculam o IMI e o IMT. Um VPT bastante abaixo do preço de venda é normal; um VPT artificialmente baixo pode ser sinal de que não há reavaliação há muito tempo.
- O(s) proprietário(s) registado(s) — têm de coincidir com o(s) vendedor(es)
- A fração e o artigo matricial — têm de bater certo com a Certidão Permanente
- A área registada — deve coincidir com o que a LU declara e com o que está a ver
A CPU é emitida gratuitamente no Portal das Finanças e, quando apresentada, costuma ter poucas semanas. Se o vendedor lhe entregar uma CPU com anos, peça uma recente.
4. Certidão Permanente do Registo Predial (CRP)
A certidão do registo predial — o único documento que prova, de facto, a propriedade. É emitida pela Conservatória do Registo Predial e é um registo vivo, em tempo real, do título.
O que verificar:
- O proprietário registado coincide com o vendedor
- Qualquer hipoteca registada sobre o imóvel — normal, mas o vendedor tem de a cancelar na escritura ou antes dela
- Qualquer penhora, arresto ou execução fiscal — são situações graves e têm de ser resolvidas antes da compra
- Quaisquer servidões ou direitos de preferência que possam condicionar o uso
- A descrição do imóvel — deve coincidir com a CPU
A CRP é o documento legal mais importante de uma transação em Portugal. É onde aparecem fraudes, dívidas não declaradas, heranças litigiosas e vendas duplicadas. O advogado do comprador pede sempre uma certidão recente nos dias que antecedem a escritura, independentemente do que o vendedor tenha fornecido.
O quinto condicional: Ficha Técnica da Habitação (FTH)
A ficha técnica da habitação, exigida pelo Decreto-Lei 68/2004 para edifícios cuja licença de construção foi emitida depois de 30 de março de 2004. Regista as especificações de construção do edifício: materiais, sistemas, informação estrutural, fornecedores aprovados.
Se o edifício for anterior a 2004, a FTH não existe nem é exigida. Se o edifício for posterior a 2004 e a FTH estiver em falta, o vendedor tem a obrigação legal de a obter antes da escritura — pode ser um atraso, mas raramente trava o negócio. A maior parte do parque habitacional do centro de Lisboa é anterior a 2004, pelo que isto só é relevante no Parque das Nações, nas zonas mais recentes de Marvila e dos Olivais, e nos empreendimentos novos.
Verificações complementares úteis (não obrigatórias por lei)
Não são obrigatórias — mas vale a pena pedi-las numa due diligence a sério:
- Planta / projeto aprovado — a planta aprovada arquivada na câmara. Confirma que o imóvel corresponde ao que está oficialmente registado, o que é relevante se alguma parede tiver sido movida entretanto.
- Declaração de não-dívida ao condomínio — uma declaração do administrador do edifício a confirmar que não há quotas em atraso. Na escritura, dívidas de condomínio por pagar podem transferir-se legalmente para o comprador.
- Certidão de infraestruturas — relevante apenas em empreendimentos novos. Confirma que as infraestruturas foram certificadas.
- Contas do condomínio — as contas do edifício. Vale a pena lê-las se houver qualquer sinal de problemas no condomínio (litígios em curso, manutenção em falta, etc.).
- Recibos de IMI, água, luz — recibos recentes de impostos e serviços. Confirmação útil de que não há dívidas escondidas.
Quem reúne tudo isto
Na prática, o comprador raramente anda atrás destes documentos diretamente. Numa compra típica em Lisboa:
- A agência ou o advogado do vendedor fornece a LU, o CE, a CPU e a FTH (se aplicável) no momento do CPCV (o contrato-promessa).
- O advogado do comprador pede uma CRP recente, de forma independente, à Conservatória, e verifica que tudo cruza corretamente.
- O notário confere o conjunto completo outra vez na escritura e bloqueia a venda se algo faltar ou for inconsistente.
Como agente do comprador, garantimos que o dossier completo está reunido e analisado antes de assinar o CPCV — assinar sem ele é onde começa a maioria dos problemas evitáveis.
Sinais de alerta
Se algum destes aparecer, abrande:
- Uma CPU antiga (mais do que alguns meses) — pode esconder uma reavaliação recente do VPT
- Uma LU que descreve um imóvel diferente (área errada, andar errado, fração errada) — acontece mais do que imagina
- Uma CRP com uma hipoteca por cancelar que o vendedor não se comprometeu explicitamente a liquidar na escritura
- Um vendedor que se recusa a mostrar a declaração de não-dívida ao condomínio — sinal frequente de litígio ou quotas em atraso
- Uma certidão de isenção pré-1951 num edifício claramente posterior a 1951 — o edifício foi reconstruído e precisa de uma LU a sério
São problemas com solução, mas qualquer um deles pode custar semanas ou dezenas de milhares de euros se não for apanhado cedo.
O que fazer com tudo isto
Não precisa de se tornar especialista em direito imobiliário. Precisa de perceber o que é cada documento, de pedir para os ver antes do CPCV, e de ter alguém competente a confirmar que tudo bate certo.
Se quiser que percorramos consigo os documentos de um imóvel concreto, ou que expliquemos o que um vendedor apresentou (ou deixou de apresentar), marque uma chamada gratuita.