Uma das primeiras perguntas que os compradores nos fazem é: quanto custa, realmente, comprar um imóvel em Portugal? A resposta honesta é que, para além do preço de compra, deve orçamentar cerca de 6–8% em impostos e despesas. Aqui está, exatamente, para onde vai esse dinheiro.
Os principais custos, em resumo
| Custo | Quem paga | Valor típico |
|---|---|---|
| IMT (imposto de transmissão) | Comprador | 0–7,5% do preço de compra |
| Imposto do Selo (IS) | Comprador | 0,8% do preço de compra |
| Notário e registo predial | Comprador | ~€1.000–€2.000 |
| Advogado | Comprador | 1–2% (mín. ~€2.000) |
| Agente do comprador | Vendedor | €0 para o comprador |
| Comissão do crédito habitação (se aplicável) | Comprador | 1–2% do valor do empréstimo |
IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões
O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) é o imposto de transmissão pago pelo comprador na compra.
A taxa é calculada por escalões, em função do preço de compra e do uso que vai dar ao imóvel:
IMT para habitação própria e permanente
| Preço de compra | Taxa |
|---|---|
| Até €97.064 | 0% |
| €97.064 – €132.774 | 2% |
| €132.774 – €181.034 | 5% |
| €181.034 – €301.688 | 7% |
| €301.688 – €578.598 | 8% |
| Acima de €578.598 | Taxa única de 6% |
| Acima de €1.050.400 | Taxa única de 7,5% |
Estes escalões são atualizados anualmente. Os valores apresentados referem-se a 2025.
IMT para habitação secundária e imóveis de investimento
Se o imóvel não for a sua habitação própria e permanente — situação comum entre quem compra a partir do estrangeiro — aplica-se uma taxa única de 7,5% sobre a totalidade do preço de compra. É uma distinção importante a discutir cedo com o seu advogado.
Exemplo prático: compra de um T2 no Chiado por €500.000 como habitação secundária:
- IMT: €500.000 × 7,5% = €37.500
Imposto do Selo
O Imposto do Selo na compra de imóveis é uma taxa fixa de 0,8% do preço de compra, paga pelo comprador no momento da escritura.
Num imóvel de €500.000: €4.000.
Notário e registo predial
O notário preside à assinatura da escritura e a venda tem ainda de ser registada na Conservatória do Registo Predial. Em conjunto, estes custos ficam tipicamente entre €1.000 e €2.000, consoante o valor do imóvel e a complexidade da transação.
Honorários de advogado
Deve sempre contratar um advogado independente ao comprar um imóvel em Portugal. O seu advogado vai:
- Verificar o título de propriedade, a situação urbanística e eventuais ónus ou encargos
- Obter e analisar a licença de construção, a licença de utilização e o certificado energético
- Redigir e rever o CPCV (contrato-promessa)
- Representá-lo no notário
- Registar a compra em seu nome
Honorários típicos: 1–2% do preço de compra, sendo que a maioria dos advogados define um mínimo de cerca de €2.000–€3.000 para transações simples. Trabalhamos com vários advogados independentes de confiança e podemos fazer a apresentação.
A comissão do agente do comprador — o que nos paga
Nada. A nossa comissão é paga pelo lado do vendedor, não por si. É a prática corrente em Portugal, onde a agência vendedora partilha a sua comissão com o agente do comprador. Recebe representação plena e independente sem qualquer custo para si.
Custos do crédito habitação (se aplicável)
Se for financiar a compra, acrescente:
- Avaliação bancária: €300–€600
- Comissão de abertura do crédito: tipicamente 1–2% do valor do empréstimo (ou um valor fixo, consoante o banco)
- Seguro de vida e seguro multirriscos (exigidos pelo banco como condição do crédito)
Custos correntes depois da compra
Depois de o imóvel ser seu, há custos anuais a considerar:
IMI (imposto anual sobre o imóvel): Tipicamente 0,3–0,45% do valor patrimonial tributário (VPT — o valor fiscal do imóvel). O VPT é quase sempre bastante inferior ao preço de mercado, pelo que a fatura de IMI costuma ser modesta. Um apartamento de €500.000 pode ter um VPT de €150.000, resultando num IMI de cerca de €500–€675 por ano.
Quotas de condomínio: Se o apartamento estiver num edifício com áreas comuns, pagará uma quota mensal ou trimestral que cobre limpeza, manutenção do elevador, seguro do edifício e eventuais contribuições para o fundo de reserva. Intervalo típico: €50–€300/mês, consoante o edifício.
Seguro multirriscos: Obrigatório se tiver crédito habitação; recomendável em qualquer caso.
Um orçamento realista para uma compra de €500.000
| Rubrica | Valor |
|---|---|
| Preço de compra | €500.000 |
| IMT (habitação secundária, 7,5%) | €37.500 |
| Imposto do Selo (0,8%) | €4.000 |
| Notário + registo predial | €1.500 |
| Advogado (1,5%) | €7.500 |
| Total | €550.500 |
Orçamente 6–8% acima do preço de compra e não será apanhado desprevenido.
O que recomendamos
Feche as contas antes de começar a visitar imóveis. Saiba qual é o seu orçamento total — preço de compra mais custos — e trabalhe a partir daí. O seu advogado e o seu agente do comprador (nós) devem ambos estar envolvidos antes de fazer qualquer proposta, não depois.
Marque uma chamada gratuita e percorremos os números consigo para a sua situação concreta.