Depois de acordado o preço e aceite a proposta pelo vendedor, o passo seguinte numa compra de imóvel em Portugal é o CPCV — o Contrato de Promessa de Compra e Venda. É o acordo juridicamente vinculativo que compromete comprador e vendedor com a transação antes da assinatura da escritura.
Perceber o CPCV é essencial. É aqui que o negócio se fecha — e é aqui que os compradores podem ser apanhados se não souberem o que estão a ler.
O que é o CPCV?
O CPCV é um contrato particular entre comprador e vendedor que fixa os termos acordados da venda: preço, valor do sinal, prazo até à escritura e as condições em que qualquer das partes pode desistir.
É assinado antes da escritura e, em regra, obriga o comprador a entregar um sinal — normalmente 10–30% do preço de compra — no momento da assinatura.
O CPCV não é obrigatório por lei, mas na prática é quase universal. Dá proteção jurídica a ambas as partes durante o período entre o acordo e a concretização do negócio (tipicamente 1–3 meses, por vezes mais).
O sinal
O valor entregue na fase do CPCV chama-se sinal. Valores típicos:
- 10% — o mais comum em transações simples
- 20–30% — comum quando há crédito habitação envolvido (os bancos exigem por vezes que o sinal esteja integralmente pago antes da avaliação)
- Sinais mais altos podem ser negociados quando o vendedor quer maior segurança
Importante: o sinal tem um estatuto jurídico específico na lei portuguesa, ao abrigo do regime do sinal penitencial:
- Se o comprador incumprir (desistir sem justificação legal): o vendedor fica com a totalidade do sinal
- Se o vendedor incumprir (desistir sem justificação legal): o vendedor tem de devolver o sinal em dobro ao comprador
Esta estrutura de penalização mútua dá a ambas as partes fortes incentivos para concluir o negócio. O comprador arrisca perder o sinal; o vendedor arrisca devolvê-lo em dobro.
O que um CPCV deve conter
O seu advogado vai rever e negociar o CPCV antes de o assinar. Os elementos essenciais são:
Partes: Nomes completos, números de NIF e moradas de comprador e vendedor.
Identificação do imóvel: Descrição completa do imóvel, incluindo o artigo matricial da caderneta predial e a descrição na Conservatória do Registo Predial.
Preço de compra: O preço de venda acordado, em euros.
Valor do sinal: O montante do sinal e a forma de pagamento (transferência bancária, para quem, até que data).
Data da escritura: A data acordada para a escritura. Normalmente expressa como até uma data concreta, com um mecanismo de prorrogação por mútuo acordo.
Condições: Quaisquer condições associadas à venda — as mais comuns:
- Sujeita à aprovação do crédito habitação (se o comprador for recorrer a crédito em Portugal, o CPCV deve incluir uma cláusula que lhe permita desistir e recuperar o sinal caso o crédito seja recusado)
- Sujeita a due diligence satisfatória (embora a maior parte da due diligence se faça antes da assinatura do CPCV)
Penalizações: Declaração clara de que se aplica o regime do sinal penitencial.
Garantias: As declarações do vendedor sobre o imóvel — que está livre de dívidas, ónus ou encargos; que não há questões urbanísticas ou fiscais pendentes; que a licença de utilização é válida.
Antes de assinar: due diligence
O seu advogado deve concluir tudo o que se segue antes de assinar o CPCV — não depois:
- Verificação do título: Confirmar que o vendedor tem título limpo, sem hipotecas, penhoras ou restrições legais (certidão do registo predial)
- Situação fiscal: Confirmar que não há IMI em atraso (caderneta predial)
- Situação urbanística: Confirmar que o imóvel tem licença de utilização válida e que não foram feitas obras ilegais
- Estado de conservação: Uma inspeção independente é aconselhável em imóveis mais antigos — a lei portuguesa não a exige, mas é boa prática
- Certificado energético: Obrigatório por lei em todas as vendas de imóveis
- Situação do condomínio: Verificar que não há quotas de condomínio em dívida (dívidas de condomínio) associadas ao imóvel
Se alguma destas verificações revelar um problema, o seu advogado pode negociar a sua resolução antes da assinatura — ou aconselhá-lo a desistir.
Sinalização vs CPCV
Pode encontrar o termo sinalização — é uma forma mais simples de reserva, por vezes chamada reserva. É um pagamento inicial mais pequeno (frequentemente €5.000–€10.000) feito para retirar o imóvel do mercado enquanto se conclui a due diligence e se prepara o CPCV. A sinalização rege-se, em geral, pelas mesmas regras do sinal penitencial.
Nem todas as transações passam por uma sinalização. Em situações de concorrência, os compradores avançam por vezes diretamente para o CPCV.
Prazo: do CPCV à escritura
O período entre o CPCV e a escritura é tipicamente de 1–3 meses, para dar tempo a:
- Avaliação e aprovação do crédito habitação (se aplicável)
- Verificações finais de due diligence
- Preparação dos documentos da escritura
- Marcação do notário
As prorrogações são comuns e, em regra, acordadas por mútuo consentimento. Se precisar de mais tempo, é normalmente negociável — o vendedor prefere prorrogar a perder o negócio.
Uma última nota
Nunca assine um CPCV sem o seu advogado presente ou sem que ele tenha analisado o documento em detalhe. O CPCV é juridicamente vinculativo no momento em que ambas as partes assinam — em Portugal não existe período de reflexão nas transações imobiliárias. Assinado o contrato e pago o sinal, aplica-se o regime do sinal penitencial.
Trabalhamos lado a lado com os advogados dos nossos clientes ao longo de todo o processo do CPCV para garantir que nada escapa. Marque uma chamada gratuita se tiver dúvidas sobre o ponto em que está no processo.